財産分与や養育費を考慮して住み続けるには具体的にどのようにするか

2024-09-09 2024-09-19 e_retro_plus

債務者、他方と明記するとわかりにくいため、「別の住宅に転居する夫が住宅ローンを支払い、妻とお子様がローン返済中の住宅に住む」という例で説明をします。

１．住宅ローンの支払いを継続し、養育費と相殺する

夫が養育費の替わりとして住宅ローンを支払い、妻と子供が養育費の金銭の代わりに住宅に居住する、つまり、住宅ローンと養育費を相殺するという方法になります。

これを行うには養育費の額を明確にする必要があり、返済額と養育費の金額が異なる場合は、調整頂く必要がありますが、基本となるのはこの考え方です。

さらに踏み込んで考えて頂くこととして、養育費を払う期間と、住宅ローンを払う期間、あるいはこの住まいに居住したいと希望する期間はおそらく異なることです。

学校区を変えたくないから子供が義務教育の間だけ、この住宅に住みたいというようなケースもあるでしょう。

先に養育費を払う期間が完了する場合、その逆で先に住宅ローンを完済する事もあるでしょう。

長期の場合、期間が終了した時点では、その住まいに慣れ親しんでいるはずですし、「養育費の期間が終了したので売却するから、出て行ってほしい」となっても困るはずです。その時に住まいをどうするかも、事前にお考え頂く必要がございます。

本件については、後々、養育費の支払いが無い、などとトラブルにならないように、弁護士などの専門家にお願いするなどして、必ず書面として残すようにしてください。

２．住宅ローンを完済し、財産分与として妻に名義を変えること

住宅ローン返済中は登記名義人の変更が出来ませんので、自己資金や借入にて完済し、抵当権を抹消したのち、妻に名義を変更するという方法があります。

離婚に関係なく、単に名義を変更するのであれば、贈与とみなされ贈与税、また、不動産取得税が発生します。離婚時の財産分与として名義を変更する際、基本的にこれらはかかりません。

これは離婚が前提となりますので、離婚後に名義変更を行うようにしてください。これらについては、弁護士や司法書士などの専門家に対応をお願いすることをお勧めします。

では、住宅ローンを完済する方法を見て行きます。

①夫に自己資金があれば、住宅ローンを完済し、まずは抵当権を抹消する。

②妻に自己資金があれば、妻の資金で完済し、抵当権を抹消する。

③夫が完済出来ないため、妻が借り換える。

④親や兄弟姉妹の親族に購入してもらう。

①②は自己資金がある場合です。

③は妻が新規で住宅ローンを借りて、その資金で今のローンを一括返済するという事です。

住宅ローンは安定した収入があること、勤務年数、住宅ローン以外の借入状況、健康状態などを考慮して融資すべき人かどうかを審査しておりますので、無職であると、まず審査は通りませんので注意してください。

住宅ローン以外の借入としてマイカーローンがあるとか、携帯電話を分割で購入している場合もローンを組んでいるとみなされます。大変な世の中です。

④親や兄弟姉妹の親族に一旦出してもらう

前述は夫・妻にて説明しましたが、親族に残債分を出してもらう方法もあります。当人以外を巻き込んでしまう方法にはなりますが、親が現金を出してくれるという事も出来ますので、相談してみることも必要です。

３．リースバックという手法

リースバックとは住まいを不動産会社やファイナンス会社などの第三者へ売却したあと、その住まいを賃貸物件として借りて、住み続ける方法です。

売却した後は、賃貸借契約を結び家賃を払い続けることになります。

一見すると良さそうな案に見えますが、これにはデメリットも多く、

①そもそもリースバック出来る物件であるかどうか。

②買主は商売として購入しますので、売却価格は安くなります。

③家賃は周辺相場よりも割高になると思われます。

④売却価格がローンの残債を下回ると完済出来ませんので、リースバックを利用出来ません。

⑤いつまでも住み続けられるかは契約内容次第となります。

⑥居住者が家賃を払えるかどうかも審査に含まれるため、安定した収入があることが必要となります。

なかなかシビアな条件です。

なお、似たような言葉でリバースモーゲージというのがありますが、こちらは不動産を担保に融資を受けるのが目的なので、離婚という状況下においては用途が異なると思われ、ここでは触れません。

以上、案を提示します。これらがうまく行かないようであれば、売却という選択肢になってしまいます。